หุ้น SF บริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)

กลับมาพบกันอีกครั้งสำหรับการ วิเคราะห์หุ้นเด่น กับ นายแว่นธรรมดา มาคราวนี้ขอนำเสนอหุ้นที่ทุกคนรู้จักกันในนามของ “เมกะบางนา” หรือหุ้น SF นั่นเองครับ

ลักษณะธุรกิจ พัฒนาและบริหารศูนย์การค้าหรือโครงการที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจค้าปลีกในประเทศไทย
[premium level=”1″ teaser=”no” message=”หากต้องการอ่านบทความนี้กรุณา”]

ลักษณะการให้บริการของบริษัทสามารถแบ่งออกเป็นดังนี้

การให้บริการเช่าพื้นที่ระยะสั้นและระยะยาว โดยส่วนใหญ่กว่าร้อยละ 60 ของพื้นที่ที่สามารถให้เช่าได้ (Gross Leasable Area หรือ GLA)  บริษัทให้เช่าพื้นที่ระยะยาวตั้งแต่ 10 ถึง 30 ปี  และพื้นที่ส่วนที่เหลือจะให้เช่าระยะสั้นตั้งแต่ 1 ถึง 3 ปี  ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการเช่า 3+3 ปี (3 ปี และมีสิทธิต่อสัญญาเช่าได้อีก 3 ปี)  โดยสัญญาเช่าพื้นที่แต่ละสัญญาจะกำหนดราคาค่าเช่าพื้นที่  ระยะเวลาในการชำระค่าเช่า  การปรับขึ้นค่าเช่าในอนาคต  และเงื่อนไขในการเช่าไว้โดยละเอียด  บริษัทจะทำสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าหลักโดยให้มีระยะเวลาของสัญญาเท่ากับสัญญาเช่าที่ดินที่ทำกับเจ้าของที่ดินในแต่ละโครงการ เพื่อให้กระแสรายได้ตรงกับค่าใช้จ่ายในอนาคตตลอดอายุสัญญา

การเลือกที่จะดำเนินธุรกิจโดยทำสัญญาเช่าระยะยาวกับเจ้าของที่ดิน และผู้เช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ของบริษัท นอกจากจะช่วยลดต้นทุนในการซื้อที่ดินที่มีราคาสูงแล้ว ยังทำให้บริษัทมีรายได้และค่าใช้จ่ายที่แน่นอนในระยะยาว  นอกเหนือจากนี้ การทำสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าพื้นที่โดยมีการเก็บค่าเช่าและค่าบริการล่วงหน้า ทำให้บริษัทสามารถบริหารสภาพคล่องได้อย่างมีประสิทธิภาพ  และมีการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเป็นจำนวนน้อยมาก  และบริษัทยังได้ลดความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจโดยบริษัทไม่ทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของก่อนที่จะได้เจรจาและตกลงขั้นสุดท้าย หรือได้ทำสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าหลัก ทำให้บริษัทสามารถจัดการ (Match) กระแสเงินสดรับจากค่าเช่าพื้นที่และกระแสเงินสดจ่ายจากค่าเช่าที่ดินของแต่ละโครงการในอนาคตได้ นอกเหนือจากนี้บริษัทยังไม่ต้องแบกรับภาระสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้

การให้บริการบริหารโครงการและพื้นที่ส่วนกลาง  การให้บริการบริหารโครงการและพื้นที่ส่วนกลาง เป็นการให้บริการตามสัญญาการให้บริการ ซึ่งจะจัดทำพร้อมกับสัญญาเช่าพื้นที่กับลูกค้าผู้เช่าพื้นที่แต่ละราย โดยสัญญาการให้บริการจะมีอายุของสัญญาเท่ากับสัญญาเช่าพื้นที่ของลูกค้าแต่ละราย การให้บริการบริหารโครงการ และพื้นที่ส่วนกลาง ภายในโครงการจะครอบคลุมถึง การบริการทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง การดูแลรักษาต้นไม้และสวนหย่อม การดูแลรักษาความปลอดภัย การจัดการจราจร การซ่อมบำรุงพื้นที่ส่วนกลาง อาคาร และอุปกรณ์ แสงไฟในโครงการ ค่าไฟฟ้า และค่าประปาในพื้นที่ส่วนกลาง  การกำจัดขยะ  การบำบัดน้ำเสีย  และการจัดรายการส่งเสริมการขายเป็นระยะๆ

รายได้จากสัญญาเช่าทางการเงิน  ได้แก่ ค่าสิทธิการเช่า (ค่าเซ้ง) และมูลค่าปัจจุบันของค่าเช่ารายเดือนตลอดอายุสัญญาเช่า ซึ่งจะรับรู้ ณ วันส่งมอบพื้นที่เช่าให้กับลูกค้า บริษัทได้เริ่มบันทึกการรับรู้รายได้แบบสัญญาเช่าทางการเงิน (Financial Lease) ตั้งแต่    ไตรมาสที่ 2 ปี 2549 ซึ่งก่อนหน้านั้นบริษัทรับรู้รายได้สัญญาเช่าระยะยาวแบบสัญญาเช่าดำเนินงาน (Operating Lease) เนื่องจากสัญญาเช่าระยะยาวที่กลุ่มบริษัทเป็นผู้ให้เช่าที่ทำไว้ก่อนปี 2549 มีข้อตกลงที่สำคัญในสัญญาเช่าและบริการที่บริษัททำกับลูกค้า โดยบริษัทยังมีความเสี่ยงในการชำระคืนเงินค่าสิทธิการเช่า (ค่าเซ้ง) ให้กับลูกค้า หากบริษัททำผิดตามสัญญา แต่สำหรับสัญญาเช่าระยะยาวของ   โครงการที่เปิดดำเนินการตั้งแต่ปี 2549 เป็นต้นไป บริษัทไม่มีความเสี่ยงในการชำระคืนเงินค่าสิทธิการเช่า (ค่าเซ้ง) แล้วตามสัญญา นอกจากนี้ ตามมาตรฐานบัญชีฉบับที่ 29 เรื่องสัญญาเช่าทางการเงิน รายได้จากผู้เช่าระยะยาวต้องมีอายุของสัญญาเช่าเกินกว่าร้อยละ 80 ของอายุสัญญาเช่าที่ดินที่บริษัททำสัญญากับเจ้าของที่ดิน ดังนั้นบริษัทจึงบันทึกการรับรู้รายได้เหมือนกับการขายพื้นที่นั้น

การให้บริการสาธารณูปโภค ซึ่งได้แก่ ไฟฟ้า  ประปา  และโทรศัพท์  ให้กับลูกค้าผู้เช่าพื้นที่แต่ละราย โดยบริษัทเรียกเก็บ    ค่าบริการสาธารณูปโภคดังกล่าวจากลูกค้าผู้เช่าพื้นที่แต่ละราย ในอัตราที่สูงกว่าอัตราที่บริษัทชำระจริงแก่ผู้ให้บริการสาธารณูปโภคแต่ละประเภท ซึ่งได้แก่ การไฟฟ้านครหลวง การประปานครหลวง องค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทย

(ที่มา… หลักทรัพย์ ASP)

ตัวเลขทางการเงิน ดูจากตัวเลขทางการเงินแล้วปี 2555 ทำกำไรได้เป็นประวัติการณ์ แต่สำหรับปี 56 อาจจะไม่เหมือนกับปี 55 โดยทางหลักทรัพย์ ASP ประมาณการกำไรไว้ต่ำกว่าปี 55 เนื่องจากค่าเช่าจาก CAWOW ยังเก็บไม่ได้ และยังไม่มีแผนอนาคตที่ชัดเจนเท่าที่ควร ข้อเด่นของหุ้น SF ก็คือ การมีกำไรขั้นต้นเป็นตัวเลขสองหลักติดต่อกันหลายปี และการมีหนี้สินต่อทุนที่มีแนวโน้มลดลงทุกปี สำหรับแหล่งเงินทุนก็จะมาจากการออก Bond มากกว่าการกู้ Bank ครับ สิ่งที่อาจจะเป็นจุดด้อยของ sf ก็คือการเดินทางไปห้างสรรพสินค้าเมกะบางนา ที่ต้องเดินทางหลายต่อ ถ้าไม่มีรถยนต์ส่วนตัวก็ค่อนข้างลำบากครับ ไม่เหมือนกับห้างฯ ในเมืองที่ติดรถไฟฟ้าเดินทางสะดวก ทั้งชาวต่างชาติก็เดินทางง่าย ทำให้กลายเป็นจุด traffic ที่หนาแน่น ก็สามารถเพิ่มค่าเช่าพื้นที่ทำให้มีกำไรขั้นต้นมากๆ ได้ ต้องคอยติดตามนโยบายการขยายพื้นที่เช่าว่าเป็นอย่างไร ภายใต้แนวความคิดอะไรบ้างครับ

การก้าวไปสู่การเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ในปี 2558

การเปิดเสรี AEC จะทำให้นักลงทุนสามารถถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 70 จากปัจจุยันที่สามารถถือหุ้นได้ไม่เกินร้อยละ 49 ซึ่งจากข้อตกลงดังกล่าว น่าจะสร้างโอกาสสำหรับผู้ประกอบการค้าปลีก โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ในการเข้าไปขยายการลงทุนในอาเซียนมากขึ้น โดยช่วงเวลาที่เหลือนับจากนี้  คือ ปี 2555-2557 คาดว่าผู้ประกอบการธุรกิจค้าปลีกของไทยอาจจะเริ่มมองหาทำเลที่มีศักยภาพในการแข่งขัน และมีความเหมาะสมในการเข้าไปลงทุนในอาเซียน ทั้งนี้ เพื่อสร้างความได้เปรียบและสร้างโอกาสในการขยายธุรกิจค้าปลีก อย่างไรก็ตาม ผลจากการก้าวไปสู่ AEC ในปี 2558 ก็อาจจะมีส่วนผลักดันให้ธุรกิจค้าปลีกในประเทศเกิดการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น จากการสนใจเข้ามาลงทุนในประเทศของนักลงทุนต่างชาติ ซึ่งอาจจะทำให้ผู้ประกอบการค้าปลีกของไทย โดยเฉพาะผู้ประกอบการธุรกิจค้าปลีกขนาดกลางและขนาดย่อม ซึ่งเป็นกลุ่มที่ช่วยเหลือตนเองได้ในขอบเขตจำกัด อาจจะได้รับผลกระทบมากกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่

ลักษณะการถือครองที่ดินของบริษัท

บริษัทซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการจำนวน 2 โครงการได้แก่ โครงการเขาใหญ่ มาร์เก็ต วิลเลจ และ โครงการ ซูซูกิ อเวนิว รัชโยธิน โดยบริษัทได้มีการขายที่ดินพร้อมโครงการไป 1 โครงการ คือ โครงการเขาใหญ่ มาร์เก็ต วิลเลจ  จึงทำให้ในปัจจุบัน บริษัทมีที่ดินอยู่เพียง 1 แห่งคือที่โครงการซูซูกิ อเวนิว รัชโยธิน นอกจากนั้นที่ดินส่วนใหญ่ที่เป็นพื้นที่ตั้งของโครงการ ปัจจุบันบริษัทได้ทำสัญญาเช่าระยะยาวจากเจ้าของที่ดิน อาคารที่บริษัทก่อสร้างบนที่ดินเช่าจะตกเป็นของเจ้าของที่ดินหรือต้องรื้อถอนออกจากบริเวณ ภายหลังสิ้นสุดสัญญาเช่าที่ดินแล้วแต่กรณี

ข่าวหุ้น SF

ด้าน บล.เกียรตินาคิน ระบุในบทวิเคราะห์ว่า SF ปรับกลยุทธ์การลงทุนโครงการใหม่เน้นความ Conservative มากขึ้น เราจึงปรับลดสมมติฐานการขยายพื้นที่ให้เช่าโครงการใหม่ในปี 56 – 58 เหลือเพียง 10,000 ตร.ม./ปี ทำให้เราปรับลดประมาณการกำไรปี 56 ลง 35% และปรับลดมูลค่าเหมาะสมของหุ้น SF ลง 19%

อย่างไรก็ตาม ระยะยาวหุ้น SF ยังมีความน่าสนใจจากโอกาสในการร่วมมือกับพันธมิตร (IKEA) เพื่อลงทุนโครงการขนาดใหญ่อีกครั้ง เราจึงเปลี่ยนคำแนะนำเป็น “ถือ” จากเดิม “ซื้อ” เพื่อติดตามความคืบหน้าการลงทุนใหม่ๆ ต่อไป

แม้ว่าระยะสั้นเราคาดว่าจะเห็นการเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทน้อยลง แต่อย่างไรก็ตาม เรามองว่าระยะยาว SF ยังมีความน่าสนใจจากโอกาสในการร่วมลงทุนกับพันธมิตร (IKEA) ในโครงการ MEGA 2 หลังจากที่โครงการ MEGA Bangna ได้รับผลตอบรับจากผู้บริโภคเป็นอย่างดี ซึ่งโครงการใหม่ดังกล่าวจะทำให้จะทำให้พื้นที่ให้เช่าของกลุ่มบริษัท SF ขยายตัวอย่างก้าวกระโดดอีกครั้งเหมือนเช่นที่เกิดขึ้นในปี 55 นี้ ซึ่งก่อนหน้านี้ผู้บริหารโครงการ MEGA Bangna เปิดเผยว่ามีแผนลงทุนเปิดศูนย์การค้า MEGA อีก 2 แห่งภายใน 10 ปีนี้

การปรับระบบบัญชี กับ ค่ายุติธรรม

ในปี 2553 บริษัทได้เปลี่ยนวิธีการบันทึกบัญชีใหม่ตามมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 40 เรื่องอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เพื่อให้เป็นไปตามมาตรฐานการบัญชีที่สภาวิชาชีพนักบัญชีประกาศใช้ โดยอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทถือครองเป็นเจ้าของเพื่อหาประโยชน์จากรายได้ค่าเช่า
จะต้องแสดงมูลค่ายุติธรรมซึ่งประเมินโดยผู้ประเมินอิสระ เพื่อให้มูลค่าสะท้อนถึงสภาพตลาดที่แท้จริง ซึ่งมูลค่ายุติธรรมดังกล่าวคำนวณได้จากการประมาณการกระแสเงินสดตลอดอายุสัญญาการเช่าทอนมาเป็นมูลค่าปัจจุบัน ซึ่งการประเมินมูลค่ายุติธรรมดังกล่าวทำให้บริษัทมีกำไรจาก
การประเมินมูลค่ายุติธรรมเพิ่มขึ้นในปี 2553 เป็นจำนวน 285 ล้านบาท และบริษัทจึงจำเป็นต้องปรับปรุงกำไรจากการประเมินมูลค่ายุติธรรมในกำไรสะสมต้นงวดปี 2553 เพิ่มขึ้น 519 ล้านบาทด้วย ทั้งนี้เพื่อให้งบการเงินสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของบริษัท
ตามมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 40

(นายแว่นธรรมดา)
[/premium]