TICON ธุรกิจบริหารคลังสินค้า โรงงานให้เช่า กับการเปิดเสรีอาเซียน

หากนึกถึงธุรกิจคลังสินค้า ผมจะนึกถึงรูปแบบธุรกิจที่มีกระแสเงินสดสูง และเป็นกระแสเงินสดที่มีอย่างต่อเนื่อง แต่การขยายกิจการของธุรกิจประเภทนี้อาจต้องใช้เงินลงทุน และต้อง “จมทุน” ไปจนกว่าจะถึง “จุดคุ้มทุน” จึงจะเริ่มมองเห็นกำไรของธุรกิจ อย่างไรก็ตามในปัจจุบันมีแนวคิดที่จะทำให้ธุรกิจประเภทนี้ขยับขยายตัวได้อย่างไม่ยากเหมือนในอดีต แนวคิดนั้นก็คือ “การจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งสามารถนำโกดังสินค้ามาทำเป็นกองทุนรวมนั่นเองครับ และ TICON ก็เป็นหนึ่งในนั้น จะเป็นอย่างไร น่าสนใจแค่ไหน ติดตามกันได้เลยครับ

[premium level=”1″ teaser=”no” message=”หากต้องการอ่านบทความเพิ่มเติม กรุณา”]

บริษัท ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น จำกัด (มหาชน) – เป็นบริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้ถือหุ้นรายใหญ่คือ บริษัท สวนอุตสาหกรรมโรจนะ จำกัด (มหาชน) ROJNA ที่ 43.45% ดำเนินธุรกิจด้านการก่อสร้างโรงงานและคลังสินค้าเพื่อให้เช่าเป็นหลัก และขายเมื่อมีโอกาส ซึ่งมีโครงสร้างบริษัทดังนี้

TICON ถือหุ้น 100% ของบริษัทย่อยทั้งหมด และมีบริษัทร่วมเป็นกองทุน ได้แก่

1) บริษัท อีโค อินดัสเทรียล เซอร์วิสเซส จำกัด (EISCO) ดำเนินงานการจัดสร้างโรงงานให้เช่า เช่นเดียวกับ TICON

2) บริษัท ไทคอน โลจิสติคส์ พาร์ค จำกัด (TPARK) ดำเนินงานการพัฒนาคลังสินค้าให้เช่า

3) บริษัท Shanghai TICON Investment Management Company Limited จัดตั้งเมื่อ 2553 เพื่อดำเนินธุรกิจการลงทุนในอสังหาฯ ในจีน ขณะนี้อยู่ในช่วงการศึกษาโอกาสในการดำเนินงาน

4) บริษัท Ticon Proporety Inc. – จัดตั้งเมื่อ 2555 เพื่อดำเนินธุรกิจการลงทุนในอสังหาฯ ในอเมริกา ขณะนี้อยู่ในช่วงการศึกษาโอกาสในการดำเนินงาน

5) กองทุน Ticon Property Fund : TFUND – จัดตั้งเพื่อดำเนินการลงทุนในอสังหาฯ ที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอุตสาหากรรม โดยไม่จำกัดเฉพาะในกลุ่มของ TICON เท่านั้น ซึ่งมี TICON ถือ 27.85% ของหน่วยลงทุนทั้งหมด จ่ายปันผล อย่างน้อยปีละ 2 ครั้ง ที่ไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิ ซื้อ-ขายผ่าน SET

6) กองทุน TPark Logistic Property Fund : TLOGIS – จัดตั้งเพื่อดำเนินการลงทุนในอสังหาฯ ที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอุตสาหากรรม โดยไม่จำกัดเฉพาะในกลุ่มของ TICON เท่านั้น ซึ่งมี TICON ถือ 26.07% ของหน่วยลงทุนทั้งหมด จ่ายปันผล อย่างน้อยปีละ 2 ครั้ง ที่ไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิ ซื้อ-ขายผ่าน SET

โครงสร้างรายได้ของกลุ่ม TICON

1.ธุรกิจขายโรงงาน/คลังสินค้า  มีสัดส่วนที่ 44%-74% ของรายได้ทั้งหมด ซึ่งมีการขายเข้ากองทุน TFUND TGROWTH TLOGIS เพื่อนำเงินไปขยายธุรกิจ อย่างไรก็ดี ลูกค้าที่มีสิทธิซื้อตามสัญญาเช่า ก็ใช้สิทธิในบางครั้ง แต่โดยส่วนใหญ่ไม่สามารถคาดการณ์ได้

2.ธุรกิจให้เช่าและบริการโรงงาน/คลังสินค้า  มีสัดส่วนที่ 18%-41% ของรายได้ทั้งหมด ซึ่งถือว่าเป็นรายได้หลักของ TICON

3. รายได้จากบริษัทร่วม(TFUND TGROWTH และ TLOGIS)  มีสัดส่วนที่ 5%-7% เนื่องจากค่าบริหารอสังหาฯและกำไรจากกองทุน

หากเรามาเจาะดูโครงสร้างรายได้ของ TICON นั้นเราจะพบว่ารายได้ส่วนใหญ่จะมาจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนรวมฯ โดยรายได้จากส่วนนี้มากกว่า 70% ของรายได้รวมต่อปี นอกจากนั้นจะมาจากการเก็บค่าเช่าเอง 17% การได้รับเงินปันผลจากการถือกองทุนรวมฯ อีก 3% และจากการเก็บค่าบริหารจัดการอีก 2% สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่าหุ้นตัวนี้จะเติบโตก็ต่อเมื่อมีการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนรวม หากปีไหนหยุดขาย หุ้นก็อาจจะตกทันทีครับ แต่ตามนโยบายของบริษัทแล้วจะต้องทำการขยายพื้นที่เช่าคลังสินค้าทุกปีๆ ปีละ 2 แสนตารางเมตรโดยประมาณ และโรงงานให้เช่าอีกกว่า 5 หมื่นตารางเมตร โดยปัจจุบัน TICON มีพื้นที่เช่าคลังสินค้ามากกว่า 1 ล้านตารางเมตร พอๆ กับโรงงานให้เช่า แต่ในอนาคตพื้นที่เช่าที่เป็นคลังสินค้าจะเติบโตดีกว่า

อย่างไรก็ดี EBITDA หรือกำไรก่อนหักภาษี และดอกเบี้ยจ่ายนั้นมีแนวโน้มที่ลดลง เนื่องจากสูญเสียค่าเช่าและค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นในการซ่อมแซมส่วนที่เสียหายจากอุทกภัยปี 54 ประกอบกับแนวโน้มของอุตสาหกรรมรถยนต์เราต้องยอมรับว่าซบเซาลงครับ รถรุ่นใหม่ๆ บางรุ่นถูกนำไปประกอบที่ประเทศเพื่อนบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งอินโดนีเซีย ทำให้ลูกค้าที่เป็นโรงงานชิ้นส่วนประกอบรถยนต์อาจต้องย้ายฐานไปด้วย แต่ก็ถือเป็นโอกาสให้บริษัทไปทำกิจการยังต่างประเทศได้เช่นกัน เนื่องจาก TICON เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านโรงงานให้เช่า คลังสินค้าให้เช่า และระบบขนส่งครบวงจร

ตรวจสุขภาพทางการเงิน

TICON มีสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนประมาณ 90% เทียบกับสินทรัพย์ เนื่องจากที่ดินและอาคารรวมไปถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และให้เช่าเป็นแหล่งที่จะสร้างรายได้ ในขณะที่หนี้สินระยะสั้น และหนี้สิ้นระยะยาวมี สัดส่วน 60% ของสินทรัพย์ แต่ปัจจุบันสภาพคล่องลดลงเหลือเพียง 0.28 เท่า ซึ่งความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ย เพราะมีออกหุ้นกู้ระดมทุนยังอยู่ในเกณฑ์ปกติ

หากเราดูแนวโน้มรายได้ของ TICON ในรอบสิบกว่าปี เราจะเห็นภาพชัดเจนว่าแนวโน้มใหญ่นั้นเพิ่มขึ้น แต่เริ่มที่จะชะลอตัวลงจากภาวะเศรษฐกิจที่เริ่มจะซบเซาลง การขายสินทรัพย์เข้ากองทุนของบริษัทจะอยู่ประมาณ 4-5 พันล้านบาทต่อปี หากทำได้เท่าเดิมทุกๆ ปี สัดส่วนของการเติบโตจะมีแนวโน้มลดลง โดยจะเพิ่มขึ้นจากส่วนแบ่งเงินปันผล ซึ่งยังเป็น % ที่ต่ำครับ ส่วนตัวแล้วผมรู้สึกว่าหุ้นตัวนี้เหมาะกับการเก็งกำไร เพราะโดยปกติแล้ว TICON จะขายสินทรัพย์เข้ากองทุนในช่วงปลายปี ราคาหุ้นในช่วงต้นๆ ปีมักจะตก และจะขึ้นรับข่าวในช่วงปลายปีเช่นกัน สำหรับคนที่อยากลงทุนระยะยาว ก็น่าจะสะสมในช่วงต้นปีจะได้ราคาถูกกว่าช่วงอื่นๆ  (ถ้าผู้บริหารมีกำหนดการแบบเดิมทุกปี) อย่างไรก็ตามผมยังมีความกังวลเรื่องแนวโน้มอุตสาหกรรมยานยนต์ในบ้านเราว่าจะเป็นอย่างไร เพราะลูกค้าส่วนใหญ่ของ TICON จะอยู่ในกลุ่มนี้และเป็นคนญี่ปุ่นเป็นส่วนใหญ่ครับ

ราคาหุ้น TICON ย้อนหลัง 5 ปี จะขึ้นลงตามแรงซื้อเก็งกำไรจากการนำกองทุนออกขาย

ล่าสุดกอง REIT ของ TICON จะเริ่มซื้อขายในวันที่ 6 ม.ค. 2558 แต่การโอนสินทรัพย์นั้นได้เสร็จสิ้นไปแล้วในปี 2557 และบริษัทได้บันทึกกำไรไปแล้วในไตรมาส 4/57 มูลค่าการขายสินทรัพย์ประมาณ 4.7 พันล้านบาท โดยมีพื้นที่โอนเข้ากองทุน 234,800 ตารางเมตร และอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลราว 4.7% ส่วนปี 2558 คงต้องติดตามกันต่อไปครับ

ความเสี่ยง

ความเสี่ยงของ TICON คือการต่ออายุสัญญาเช่า (อัตราการต่ออายุปัจจุบัน > 80%) ที่โดยเฉพาะแล้วจะมีอายุสัญญาระยะสั้น ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของประเภทลูกค้า และความเสี่ยงจาก Dilution Effect เพราะบริษัทต้องสร้างโรงงาน และคลังสินค้าแห่งใหม่เพิ่มขึ้นทุกปีต้องมีการใช้เงินลงทุนราวๆ ปีละหลายพันล้าน จึงเสี่ยงต่อการเพิ่มทุนทั้งแบบเฉพาะเจาะจง และเพิ่มทุนด้วยการแจกวอร์แรนต์ นักลงทุนที่เข้าไปลงทุนต้องตรวจสอบเรื่องนี้ให้ดีก่อนนะครับ ไม่อย่างนั้นเราจะเสียเปรียบคนที่มีวอร์แรนต์ในมือที่คอยจะแปลงเป็นหุ้นเข้าตลาดครับ

เปรียบเทียบการลงทุนกับกองทุนลูก

ผมอดไม่ได้ที่จะนำการลงทุนในหุ้น TICON ที่เป็นหุ้นแม่ ไปเปรียบเทียบกับกองทุน ที่ผมถือว่าเป็นลูกๆ ของ TICON คือ TGROWTH และ TLOGIS เมื่อนำมาเปรียบเทียบกันดังตารางแล้วพบว่า ณ.ปัจจุบันตัว TICON ที่ราคา 15 บาทนั้น เราสามารถคาดหวังผลตอบแทนเป็นเงินปันผลได้ราว 1 บาทต่อหุ้น ในขณะที่ TGROWTH ที่ราคา12 บาท เราสามารถคาดหวังผลตอบแทนเป็นเงินปันผลได้ราว 0.75 บาทต่อหุ้น และ TLOGIS ที่ราคา 11.9 บาท เราสามารถคาดหวังผลตอบแทนเป็นเงินปันผลได้ราว 0.85 บาทต่อหุ้น คุณผู้อ่านลองเปรียบเทียบเป็นการบ้านเล็กๆ ดูครับว่าน่าจะลงทุนตัวไหนมากกว่ากัน แต่หากเราลงทุนใน TICON และซื้อได้ในราคาดีๆ เราจะคาดหวังผลการเติบโตได้อีกด้วยครับ

ข้อสรุปของการลงทุนในหุ้น TICON

TICON เป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ได้รับปัจจัยแนวโน้มจาก AEC ส่วนตัวแล้วผมรู้สึกว่าหุ้นตัวนี้เหมาะกับการเก็งกำไร เพราะโดยปกติแล้ว TICON จะขายสินทรัพย์เข้ากองทุนในช่วงปลายปี ราคาหุ้นในช่วงต้นๆ ปีมักจะตก และจะขึ้นรับข่าวในช่วงปลายปีเช่นกัน (เป็นความเห็นส่วนบุคคล) สำหรับคนที่อยากลงทุนระยะยาว ด้วยโอกาสที่เปิดมากขึ้นจากการเปิดเสรีอาเซียน ที่มีคนว่ากันว่าประเทศไทยจะเป็นศูนย์กลางกระจายสินค้าไปสู่รอบๆ ภูมิภาค ทำให้ธุรกิจคลังสินค้าที่เป็นดาวเด่นกว่าโรงงานของ TICON มีโอกาสเติบโตได้อีก และหากจะทยอยซื้อก็น่าจะสะสมในช่วงต้นปีจะได้ราคาถูกกว่าช่วงอื่นๆ เรื่องความเสี่ยงก็คืออาจจะต้องลงทุนอยู่เรื่อยๆ เราต้องระวังอย่าไปซื้อหุ้นในราคาที่สูงจนเกินไป สำหรับโอกาสนั้นเราอาจได้เห็น TICON ไปเติบโตในอาเซียนตามฐานลูกค้าที่ย้ายออกไป และยังมีส่วนที่น่าสนใจในเรื่องของ Solar Roof ที่มีการร่วมทุนกับ DEMCO ซึ่งผมขอยกยอดไปก่อนนะครับ ไว้มีข้อมูลจะนำมาเจาะลึกให้ได้รับทราบกันครับ

(นายแว่นธรรมดา)

คำเตือน การวิเคราะห์หุ้น การลงทุนรูปแบบต่างๆ และเทคนิคการลงทุนในหุ้นเป็นความคิดเห็นส่วนบุคคล โปรดใช้วิจารณญาณในการรับข้อมูลข่าวสาร ผู้เขียนบทความไม่รับผิดชอบต่อความเสี่ยง หรือความเสียหายในการลงทุนของผู้รับข้อมูลนะครับ

[/premium]

“เปิดรับสมัครสมาชิก”

เว็บบล็อก “นายแว่นธรรมดา” เปิดรับสมัครสมาชิกรายปีครับ โดยสมาชิกจะได้รับหนังสืออีบุ๊กส์ฟรี 1 เล่มจาก “ร้านหนังสืออีบุ๊กส์ นายแว่นธรรมดา” มีหนังสือเกี่ยวกับการเงิน การลงทุน การทำธุรกิจส่วนตัว ให้เลือกซื้อแล้วนะครับ สำหรับสมาชิก 9 ปี ดาวน์โหลดหนังสือฟรี 1 เล่มครับ… สมาชิกตลอดชีพรับฟรีอีบุ๊กส์ 2 เล่ม สมัครคลิ๊กที่เมนู “สมัครสมาชิก” http://www.naiwaen.com/?page_id=3131

หรือติดต่อ
[email protected]

เข้าไปดูวิธีการสั่งซื้อหนังสือได้ที่นี่ครับ
http://naiwaenstore.com/store/how-to-order/