รู้ทันเกมหุ้นจากข่าว : หุ้นนิคมอุตสาหกรรม TFD หุ้นสินทรัพย์แฝงที่น่าจับตามอง
หุ้นนิคมอุตสาหกรรม TFD หุ้นสินทรัพย์แฝงที่กำลังเป็นข่าวอยู่ในขณะนี้มีความน่าสนใจในมุมมองของการลงทุนหุ้นประเภทสินทรัพย์แฝง หรือ Asset Play โดยหุ้นประเภทนี้จะมีสินทรัพย์ที่เป็นที่ดินอยู่เยอะ หากเจ้าของกิจการนำสินทรัพย์ออกมาทำประโยชน์เนื่องจากถึงเวลาของมันแล้ว… “ราคาหุ้น” ก็จะเด้งรับข่าวสะท้อนมูลค่าของสินทรัพย์นั้นๆ ได้ไม่ยากครับ… ที่มาของการเจาะหุ้นนิคมอุตสาหกรรม TFD หุ้นสินทรัพย์แฝงของนายแว่นธรรมดานั้นมาจากข่าวต่อไปนี้…
ที่มาข่าว (ทันหุ้น) -TFD ถึงเวลาแรง คอนเฟิร์มปี 2558 พลิกมีกำไร หลังมีสินทรัพย์-นิคมฯชั้นพีเมี่ยมรอบุ๊กเป็นกำไรและรายได้เพียบ พร้อมการรันตีปี 2559 โชว์กำไรก้าวกระโดด “อภิชัย เตชะอุบล” กางแผนซื้อหุ้นคืน 10% -ลดทุน-แถมแจกวอแรนต์ โวราคาหุ้นถูกสวนทางพื้นฐานเทริ์นอะราวด์ ฟากโบรกแนะสอย TFD ซ่อนมูลค่ากำไรรอรับรู้กว่า 1 หมื่นล้านบาท เคาะราคาเบื้องต้น6บาท
นายอภิชัย เตชะอุบล รองประธานกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บริษัท ไทยพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรม จำกัด (มหาชน) หรือ TFD เปิดเผยว่า ปี 2558 มั่นใจจะพลิกทำกำไรสุทธิ จากปี 2557 ที่ขาดทุนสุทธิ 169.15 ล้านบาท และ ปี 2559 กำไรสุทธิจะเติบโตก้าวกระโดด
ซื้อหุ้นคืน10%-ขายที่1.8พันไร่
ดังนั้นเมื่อบริษัทพลิกมีกำไร บริษัทมีแผนที่จะพิจารณาซื้อหุ้นคืนประมาณ 10% หลังจากนั้นจะทำการลดทุนจดทะเบียนและจะพิจารณาเพิ่มสภาพคล่องด้วยการออกใบสำคัญแสดงสิทธิ (Warrants) เป็นอันดับต่อไป เนื่องจากราคาหุ้นของ TFD ในขณะนี้ค่อนข้างถูกมาก เมื่อเทียบกับปัจจัยพื้นฐานที่เป็นจริง
สำหรับตัวแปรสำคัญที่จะผลักดันให้ปี 2558 พลิกเป็นกำไร และ ปี 2559 เป็นต้นไปเติบโตก้าวกระโดด อาทิ 1. นิคมฯทีเอฟดี เฟส 2 บนเนื้อที่ 1.8 พันไร่ คาดว่าจะประกาศเปลี่ยนพื้นที่จากสีเขียวเป็นสีม่วงอย่างเป็นทางการภายใน 2 สัปดาห์นี้ โดยหลังจากนั้นจะทำการขอพิจารณาด้านสิ่งแวดล้อม (EIA) ซึ่งเอกสารได้เตรียมพร้อมไว้ทั้งหมดแล้ว คาดว่าจะผ่าน EIA ประมาณ 3-4 เดือนข้างหน้า และจะพิจารณาเร่งปรับปรุงและพัฒนาพร้อมขายทันที
โดยพื้นที่ในนิคมฯทีเอฟดี เฟส 2 ติดริมถนนมอเตอร์เวย์ 4 กิโลเมตร สามารถขยายได้ถึง 2.8 พันไร่ ต้นทุนเฉลี่ยที่ 3 ล้านบาทต่อไร่ แต่บริษัทตั้งเป้าเสนอขายเฉลี่ย 9 ล้านบาทต่อไร่ ดังนั้นพื้นที่ดังกล่าวจะสร้างกำไรและรายได้ให้บริษัทสูงมาก โดยนิคมฯทีเอฟดี เฟส 2 จะเริ่มขายและรับรู้รายได้ในปี 2558 ทันที อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ย 30-35% ล่าสุดมีกลุ่มทุนต่างประเทศเข้ามาจองซื้อกว่า 200 ไร่แล้ว
ทุนจีนดอดซื้อที่650ล.
ส่วน 2. ภายในไตรมาส 3/2558 บริษัทจะนำโรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้าใน “โครงการ Green Park” เฟส 1 ของบริษัทย่อย “บริษัท โทเทิลอินดัสเตรียล เซอร์วิสเซส จำกัด หรือ TISCOM” ซึ่งตั้งอยู่ในนิคมฯทีเอฟดี เฟส 2 จำนวน 8 โรง ขนาดพื้นที่ 57,057 ตารางเมตร มูลค่าโครงการ 2 พันล้านบาท ขายเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT
อย่างไรก็ตาม เนื่องจากปัจจุบันมีกลุ่มทุนรายใหญ่จากประเทศจีน เข้ามาเจรจาขอซื้อโรงงานใน “โครงการ Green Park” เฟส 1 จำนวน 2 โรง มูลค่า 650 ล้านบาท เพื่อสร้าง “โรงงานผลิตแผงโซลาร์” คาดว่าจะสรุปเซ็นสัญญญาณซื้อขายภายในเดือน สิงหาคม 2558 ซึ่งจะรับรู้รายได้ในปี 2558 เช่นเดียวกัน ดังนั้นทำให้เหลือโรงงานเพื่อขายเข้ากอง REIT จำนวน 6 โรง มูลค่า 1.2-1.3 พันล้านบาท มาร์จิ้น 30-35%
โซ้ยกำไรเกินหมื่นล.
สำหรับ 3. “โครงการ Green Park” เฟส 2 บางเสาธง บนที่ 16,400 ตารางเมตร มูลค่าโครงการ 600 ล้านบาท ซึ่งเป็นพื้นที่สีม่วง โดยบริษัทจะทำเป็นโรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้าเพื่อเช่าและขายจำนวน 10 โรง ปัจุบันอยู่ระหว่างตอกเสาเข็มคาดก่อสร้างแล้วเสร็จประมาณ 5-6 เดือนข้างหน้า โดยพร้อมเปิดขายและรับรู้รายได้ภายในปี 2558
นอกจากนี้ 4. “โครงการ Green Park” เฟส 3 บางเสาธง บนที่ 23,000 ตารางเมตร มูลค่าโครงการ 800 ล้านบาท เป็นพื้นที่สีม่วง ปัจจุบันตอกเสาเข็มแล้ว
นอกจากนี้ 5. ลงทุนในประเทศอังกฤษ 2 โครงการ โดย 1. ชื่อ Barnley Warehouse อาคารคลังสินค้าพื้นที่ 15,816 ตารางเมตร ผู้เช่าระยะยาวเต็ม 100% อัตราผลตอบแทน 12.49% รายได้ค่าเช่า 37.05 ล้านบาทต่อปี และ 2. ชื่อ Bognor Regis Warehouse อาคารคลังสินค้าพื้นที่ 27,628 ตารางเมตร ผู้เช่าระยะยาวเต็ม 100% อัตราผลตอบแทน 12.94% รายได้ค่าเช่า 92.65 ล้านบาทต่อปี อีกทั้ง 6. โครงการอสังหาฯในประเทศ อาทิ โครงการสุขุมวิท 15 มูลค่าโครงการที่เหลือ 2 พันล้านบาท มาร์จิ้น 30-35% พร้อมโอนและรับรู้รายได้ในปี 2558 , 7. โครงการใหม่ “The Harbour Residence ” เป็นโครงการคอนโดมิเนียมหรูเห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยารอบด้าน มีจำนวน 512 ยูนิต มูลโครงการรวม 2 พันล้านบาท เริ่มเปิดจองเดือน สิงหาคม 2558 ใช้เวลาก่อสร้าง 1ปีครึ่ง และ 8. ยังมี Office Building ให้เช่า 2 แห่ง คือ SG TOWER และ MILLENIUM TOWER ซึ่งทั้ง 2 แห่งคืนทุนทั้งหมดแล้ว…
อย่างไรก็ตามข่าว กับ “ความจริง” นั้นไม่เหมือนกันเสมอไปนะครับ บางทีผู้บริหารบอกกับนักลงทุนอย่างเราว่าจะมีการขายสินทรัพย์ออกมาเป็นจำนวนมาก แต่บอกไม่หมด สินทรัพย์ที่ขายนั้นอาจขายได้จริง แต่กว่าจะบันทึกเป็นกำไรใช้เวลาหลายปีก็เป็นไปได้… มาติดตามกันครับว่าหุ้นนิคมอุตสาหกรรม TFD หุ้นสินทรัพย์แฝงมีความน่าสนใจขนาดไหนติดตามกันได้เลยครับ หากต้องการอ่านบทความเพิ่มเติมโปรด Login หรือสมัครสมาชิกที่นี่ “คลิ๊กเพื่อสมัครสมาชิก” [hide for=”!logged”]
(ภาพแสดงกระแสเงินสดของกิจการ)
ตรวจสอบงบการเงินของ TFD
งบการเงินของ TFD สิ้นไตรมาสสองปี 2558 มีดังต่อไปนี้ครับ
สินค้าคงเหลือ 5,964.53 … สินค้าคงเหลือส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินและนิคมที่สร้างเสร็จรอขายหรือปล่อยเช่า คงเหลือราวๆ 6000 ล้านบาท ในขณะที่ Market Cap ปัจจุบันอยู่ราวๆ 4000 ล้าน มีส่วนต่างของสินค้าคงเหลือกับขนาดของบริษัทอยู่ประมาณ 2000 ล้านบาท
ต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 5,964.53 … ต้นทุนการพัฒนาโครงการจะมาจากการซื้อที่ดิน การก่อสร้าง และพัฒนานิคมอุตสาหกรรมของ TFD
สภาพคล่องของ TFD ขึ้นจากปี 2557 ที่มีสภาพคล่องทางการเงินอยู่ราวๆ 1.07 เท่าในช่วงครึ่งปีแรก และเพิ่มเป็น 2.4 เท่าในช่วงครึ่งปีหลัง แต่ในปัจจุบันปี 2558 มีสภาพคล่องอยู่ราวๆ 2.7 หมายความว่าอาจมีเงินเข้ามาในกิจการมากขึ้นทำให้สภาพคล่องดีขึ้น ซึ่งอาจมาจากการขายสินทรัพย์ หรือการกู้ก็เป็นไปได้ครับ
พอเรามาตรวจสอบกระแสเงินสดแล้วพบว่า… กระแสเงินสดจากการดำเนินงานติดลบ หมายถึงการลงทุนอย่างต่อเนื่องของ TFD และยังไม่มีการบันทึกผลกำไรจากการลงทุน ในขณะที่กระแสเงินสดจากการจัดหาเงินเป็นบวกกว่า 2 พันล้านบาท นั่นอาจเป็นสาเหตุที่ทำให้ TFD มีสภาพคล่องสูงขึ้นจากการกู้เงินมาลงทุนสร้างนิคมอุตสาหกรรม
แกะรอยการซื้อหุ้นของผู้บริหาร
อภิชัย เตชะอุบล ผู้จัดทำ หุ้นสามัญ 17/07/2558 14/07/2558 150,000 3.92 ซื้อ
อภิชัย เตชะอุบล ผู้จัดทำ หุ้นสามัญ 23/07/2558 20/07/2558 350,000 3.78 ซื้อ
อภิชัย เตชะอุบล ผู้จัดทำ หุ้นสามัญ 29/07/2558 24/07/2558 40,000 3.66 ซื้อ
อภิชัย เตชะอุบล ผู้จัดทำ หุ้นสามัญ 31/07/2558 29/07/2558 250,000 3.42 ซื้อ
อภิชัย เตชะอุบล ผู้จัดทำ หุ้นสามัญ 31/07/2558 29/07/2558 15,000,000 0.00 รับโอน รับโอนจาก นางชลิดา เตชะอุบล (คู่สมรส)
อภิชัย เตชะอุบล คู่สมรส หุ้นสามัญ 31/07/2558 29/07/2558 15,000,000 0.00 โอนออก โอนให้ นายอภิชัย เตชะอุบล (คู่สมรส)
อภิชัย เตชะอุบล ผู้จัดทำ หุ้นสามัญ 06/08/2558 03/08/2558 27,000 3.50 ซื้อ
อภิชัย เตชะอุบล ผู้จัดทำ หุ้นสามัญ 06/08/2558 04/08/2558 180,000 3.52 ซื้อ
อภิชัย เตชะอุบล ผู้จัดทำ หุ้นสามัญ 11/08/2558 06/08/2558 4,500,000 0.00 รับโอน โอนให้ นางชลิดา เตชะอุบล (คู่สมรส)
อภิชัย เตชะอุบล คู่สมรส หุ้นสามัญ 11/08/2558 06/08/2558 4,500,000 0.00 โอนออก โอนให้ นายอภิชัย เตชะอุบล (คู่สมรส)
อภิชัย เตชะอุบล คู่สมรส หุ้นสามัญ 17/08/2558 13/08/2558 1,881,000 3.40 ซื้อ
อภิชัย เตชะอุบล คู่สมรส หุ้นสามัญ 19/08/2558 14/08/2558 100,000 3.42 ซื้อ
อภิชัย เตชะอุบล คู่สมรส หุ้นสามัญ 19/08/2558 18/08/2558 1,468,300 3.21 ซื้อ
อภิชัย เตชะอุบล คู่สมรส หุ้นสามัญ 20/08/2558 19/08/2558 1,620,100 3.30 ซื้อ
อภิชัย เตชะอุบล คู่สมรส หุ้นสามัญ 20/08/2558 19/08/2558 57,900 3.25 ซื้อ
(หมายเหตุ : ผู้บริหารซื้อหุ้นถือเป็นสัญญาณที่ดี แต่ไม่ได้หมายความว่าหุ้นจะต้องตอบรับเสมอไปนะครับ โปรดพิจารณาให้รอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุน)
กลยุทธ์การทำนิคมอุตสาหกรรมของ TFD
แต่เดิม TFD จะทำธุรกิจด้วยการซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมที่มีการพัฒนาสาธารณูปโภคเป็นที่เรียบร้อยแล้วเอามาสร้างเป็นโรงงานแล้วก็ขายต่อ ในปัจจุบัน TFD จะหันมาซื้อที่ดินเอง พัฒนาสาธารณูปโภคเอง และค่อยนำมาขาย หรือปล่อยเช่าอีกที หลังจากนั้นยังทำนิคมเข้ากองทุน REIT อีกต่อด้วย ถือว่าพัฒนาไปกว่าแต่ก่อนมาก และนิคมที่ TFD จะทำนั้นถือว่าเป็นนิคมอุตสาหกรรมขนาดเล็ก คือมีขนาด 150-300 ไร่ ผิดกับนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ที่มีกว่า 1 พันไร่ ทำให้เกิดการคล่องตัวในการขาย ประกอบกับทำเลที่ตั้งใกล้มอเตอร์เวย์ สามารถเข้าเมืองใจกลางสุขุมวิทด้วยการขับรถ และใช้เวลาไม่เกิน 1 ชั่วโมง เป็นที่ถูกใจกับผู้ที่มาเช่าโรงงานโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น และชาวจีน ถือว่าพื้นฐานของ TFD มีการเปลี่ยนแปลงกว่าในอดีตมากอยู่เหมือนกันครับ
ประเด็นข่าว TFD ลองจับมาคำนวณกำไรในอนาคต
จากประเด็นข่าวหากเราอ่านแล้วจะรู้สึกว่า TFD นั้นกำลังเริ่มจะมีกำไรเข้ามาจากหลายๆ ทาง แต่ผมขอสรุปประเด็นกำไรที่น่าจะเป็นไปได้ไว้ต่อไปนี้ครับ
- TFD จะขายกอง REIT มูลค่า 2 พันล้านบาท และบันทึกในไตรมาสสามจะมีกำไร 350 ล้านบาท
- การขายโรงงานให้กับกลุ่มทุนจีนมีกำไร 200 ล้านบาท
- การขายพื้นที่ TFD เฟสสองมูลค่าหลายพันล้านบาท
จากสามประเด็นดังกล่าวประเด็นการขายเข้ากองทุนดูจะมีความเป็นไปได้มากที่สุด และการขายโรงงานให้กลุ่มทุนจีนหากยังไม่มีข้อสรุป นักลงทุนไม่ควรนำมาคำนวณมูลค่า และในส่วนประเด็นสุดท้ายยังไม่เกิดขึ้นจริง สามารถตัดทิ้งไปได้เลยนะครับ
หากเรานำกำไรเฉพาะการขายกอง REIT มาคำนวณจะได้กำไรจากเดิม 535 ล้านบาท เพิ่มอีก 350 ล้านบาท รวมเป็น 885 ล้านบาท หากเราจะคำนวณกำไรต่อหุ้น TFD มีหุ้นประมาณ 1900 ล้านหุ้น (รวมหุ้นลูกแล้ว แต่ยังไม่รวมหุ้นวอแรนต์ที่จะออกใหม่ในอนาคต) เราสามารถคิดกำไรต่อหุ้นได้ 0.46 บาทต่อหุ้น ถ้าเราคิดที่ประเด็นนี้และให้ PE 10 เท่าราคาที่ควรจะเป็นก็ลองคูณกันดูนะครับ
อย่างไรก็ตามหากการขายโรงงานให้กับกลุ่มทุนจีนประสบความสำเร็จจริง และจะเกิดขึ้นภายในปีนี้ นักลงทุนสามารถคาดการณ์กำไรเพิ่มเติมเป็น 1000 ล้านบาท คิดเป็น 0.52 บาทต่อหุ้น ถ้าเราคิดที่ประเด็นนี้และให้ PE 10 เท่าราคาที่ควรจะเป็นก็ลองคูณกันดูนะครับ หรือหากท่านใดอยากให้ PE สูงกว่านี้ก็ลองคำนวนดูครับ แต่ตามปกติแล้วหุ้นสินทรัพย์ส่วนตัวผมจะให้ PE แค่ 10 เท่า นอกจากจะมีแรงเก็งกำไรเข้ามา และผู้บริหารต้องการให้หุ้นมีราคาที่ดี… คงต้องลุ้นกันนะครับ
ข้อสรุปของการลงทุนหุ้นสินทรัพย์
จากการวิเคราะห์หุ้นสินทรัพย์ที่นายแว่นธรรมดายกเอามาเป็นกรณีศึกษาจะพบว่า… หุ้นสินทรัพย์นั้นหากเจ้าของไม่คิดจะนำสินทรัพย์ออกมาทำให้เกิดมูลค่า หุ้นก็จะไม่ไปไหน แถมอาจจะติดลบด้วยซ้ำ แต่เมื่อถึงเวลาที่เจ้าของคิดจะ “ปลดล็อก” มูลค่าของสินทรัพย์ ราคาก็จะขึ้นตอบรับกับมูลค่าที่ถูกปลดปล่อยออกมานั่นเอง ดังนั้นในฐานะนักลงทุน ควรติดตามข่าวสารอย่างใกล้ชิด และไม่ควรประมาท เพราะทุกอย่างจะขึ้นอยู่กับเจ้าของเป็นหลัก ใครยังมีประสบการณ์น้อยควรหลีกเลี่ยงหุ้นประเภทนี้ไปก่อน ไว้ชั่วโมงบินสูงขึ้นค่อยกลับมาพิจารณาใหม่ อย่าลืมนะครับว่าหุ้นมีกว่า 600 ตัว ไม่จำเป็นต้องซื้อตัวที่เราไม่ชำนาญนะครับ
(นายแว่นธรรมดา)
คำเตือน การวิเคราะห์หุ้น การลงทุนรูปแบบต่างๆ และเทคนิคการลงทุนในหุ้นเป็นความคิดเห็นส่วนบุคคล โปรดใช้วิจารณญาณในการรับข้อมูลข่าวสาร ผู้เขียนบทความไม่รับผิดชอบต่อความเสี่ยง หรือความเสียหายในการลงทุนของผู้รับข้อมูลนะครับ
[/hide]
“เปิดรับสมัครสมาชิก”
เว็บบล็อก “นายแว่นธรรมดา” เปิดรับสมัครสมาชิกรายปีครับ โดยสมาชิกจะได้รับหนังสืออีบุ๊กส์ฟรี 1 เล่มจาก “ร้านหนังสืออีบุ๊กส์ นายแว่นธรรมดา” มีหนังสือเกี่ยวกับการเงิน การลงทุน การทำธุรกิจส่วนตัว ให้เลือกซื้อแล้วนะครับ สำหรับสมาชิก 9 ปี ดาวน์โหลดหนังสือฟรี 1 เล่มครับ… สมาชิกตลอดชีพรับฟรีอีบุ๊กส์ 2 เล่ม สมัครคลิ๊กที่เมนู “สมัครสมาชิก”
หรือติดต่อ
[email protected]
ขอแนะนำหนังสือ “กลุยุทธ์จับจังหวะลงทุนหุ้น”
กลยุทธ์จับจังหวะลงทุนหุ้น (Knowing Money Game) เจาะลึกการเล่นหุ้นแบบเน้นคุณค่า เข้าสู่สนามการลงทุนอย่างคุ้มค่าและไม่เสี่ยง วิเคราะห์เจาะจุดการเล่นหุ้นอย่างถึงแก่น ชี้ช่องแนะแนวทางรวยตามสไตล์นักลงทุนระดับโลก ให้คุณก้าวเข้าสู่เกมหุ้นได้อย่างสวยงาม และไม่เสี่ยง
#หนังสือรู้ทันเกมส์หุ้นจากข่าว : ข่าวหุ้นเป็นแหล่งบอกที่มาที่ไป และเป็นแหล่งขุดหุ้นสำหรับนักลงทุนที่รู้ทันข่าว แต่จะเป็นหลุมพลางสำหรับผู้ที่รู้ไม่ทัน… ลองอ่านหนังสือเล่มนี้ดูนะครับ แล้วคุณจะ “รู้ทันเกมส์หุ้นจากข่าว” อย่างแน่นอนครับ!
