ลงทุนอสังหาฯผ่านหุ้นอสังหาฯ : วิเคราะห์การเติบโตของ ANANDA

 วิเคราะห์การเติบโตของ ANANDA

ในอนาคตอันใกล้นี้จะมีการเปลี่ยนแปลงที่เรียกว่า “ครั้งใหญ่” สำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ประเภท “คอนโดมิเนียม” เนื่องจากจะมีการเกิดขึ้นของรถไฟฟ้าหลากหลายสีสัน เหมือนเป็นการเปิดหน้าดินใหม่ เปิดทำเลใหม่ๆ และผมเชื่อว่ามีอนาคตค่อนข้างจะดี

หุ้นที่ผมจะนำมารีวิวในวันนี้ก็คือ ANAN หรือ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ผมเห็นว่าน่าจะได้รับประโยชน์ไปเต็มๆ กับการมีรถไฟฟ้าเกิดขึ้นอีกมากมายในอนาคต มาติดตามกันเลยดีกว่าครับ

ลักษณะธุรกิจ

พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 1) คอนโดมิเนียมติดสถานีขนส่งมวลชนระบบรางในเขตกรุงเทพและปริมณฑล 2) บ้านจัดสรรแนวราบ นอกจากนี้ บริษัทยังประกอบธุรกิจภายใต้บริษัทย่อยอื่นๆ ได้แก่ ธุรกิจศูนย์ออกกำลังกาย (sport club) ธุรกิจการเป็นตัวแทนการซื้อขายห้องชุด ธุรกิจรับบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้กับนิติบุคคลบ้านจัดสรร และนิติบุคคลอาคารชุด ธุรกิจสนามแข่งรถ พีระ อินเตอร์เนชั่นแนล เซอร์กิต ธุรกิจสนามแข่งรถโก-คาร์ท (อ่านข่าวความเคลื่อนไหวของบริษัทอนันดาได้ที่นี่ http://www.topofliving.com/)

สรุปภาพรวมปี 2558

สำหรับภาพรวมของ ANAN ในปีที่ผ่านมาจบสิ้นปีที่แล้วมี Back Log รอโอนอยู่ 3.72 หมื่นล้านบาท (อ่าน Back log อสังหาฯ บอกอะไรเราบ้างที่นี่ครับ http://www.topofliving.com/5327.html สำหรับปีที่แล้วมีค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการลดลงเนื่องจากมี Economic of Scale (EOS) จากขนาดโครงการที่เพิ่มขึ้น ทำให้การสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างมีอำนาจการต่อรองกับผู้ขายมากขึ้นนั่นเอง

การร่วมมือกับมิตซุยฯ ประเทศญี่ปุ่นทางอนันดาได้รับระบบ TQPM หรือระบบตรวจสอบคุณภาพคอนโดมิเนียมจากประเทศญี่ปุ่นมาใช้ ทำให้คุณภาพของสินค้าดีขึ้นมาก และยังมีการประยุกต์ใช้ระบบ BIM หรือ Building Information Management มาช่วยบริหารจัดการตั้งแต่ออกแบบ สั่งซื้อวัสดุก่อสร้าง ไปจนสร้างเสร็จโครงการ ทำให้ต้นทุนลดลงอย่างมากมาย

ปี 2016 เริ่มต้นปีแห่งการ “เก็บเกี่ยว” ของอนันดา … สำหรับปีที่ผ่านๆ มานั้นในช่วงต้นของการทำธุรกิจ อนันดา ยังไม่เป็นที่รู้จักมากนัก ทำให้การขายคอนโดมิเนียมต้องขายให้หมด 100% เพื่อนำเงินที่ได้มาหมุนลงทุนโครงการต่อๆ ไป แต่เมื่ออนันดาเติบโตขึ้น และมีเม็ดเงินมากขึ้น โครงการของอนันดาไม่จำเป็นต้องสร้างแล้วขายให้หมดในทันที จึงมีการเก็บ stock ของคอนโดมิเนียมทำเลดีๆ เอาไว้หลายที่ และเริ่มทำ Land Bank โดยปีที่แล้วมีการซื้อที่ดินเก็บไว้กว่า 8,700 ล้านบาท

มุมมองเชิงวิเคราะห์ สำหรับสมาชิกเว็บอ่านบทความเพิ่มเติมแบบ Exclusive กรุณา Login หรือสมัครสมาชิกที่นี่ “คลิ๊กเพื่อสมัครสมาชิก” [hide for=”!logged”] 

เมื่อเรามาดูการเติบโตในงบดุลของอนันดา เราจะพบว่าสินทรัพย์มีการเติบโตขึ้นทุกปี และพร้อมๆ กับหนี้สินที่โตขึ้น แต่เป็นหนี้สินสำหรับการก่อสร้างโครงการใหม่ๆ ในพักหลังๆ การเติบโตของหนี้สินดูจะช้ากว่าสินทรัพย์ที่โตขึ้น นั่นอาจเป็นเพราะอนันดาเริ่มมีการเก็บสต๊อกคอนโดฯ ทำเลดีๆ เอาไว้

ผมลองเอาตัวเลขมาทำเป็นกราฟ เราจะพบว่า ขนาดของกิจการ หรือ Market Cap ของอนันดาก็เติบโตขึ้นตามขนาดของสินทรัพย์ แต่ช่องว่างของการเติบโตยังมีอยู่ เมื่อทำเป็นอัตราส่วนเราจะพบว่าสัดส่วนสินทรัพย์ต่อขนาดของกิจการดูน้อยลงเหลือ 1.5 เท่า หมายความว่า ขณะนี้สินทรัพย์มีขนาดใหญ่มากกว่า และหากเป็นสต็อกสินค้าก็คงรอเวลา “ปลดล็อก” เมื่อทำเลดีๆ มีการขยับมูลค่าปรับตัวสูงขึ้นได้ในอนาคต

ดูตัวเลขรายได้ และกำไร เปรียบเทียบกับขนาดของกิจการ

ตัวเลขของขนาดกิจการต่อรายได้ ผมมักจะใช้ประเมินหุ้น “โตเร็ว” หากเราใช้ตัวเลขนี้มาประเมินกิจการเราต้องคิดไว้ในใจว่าหุ้นตัวนี้ต้องเป็นหุ้นโตเร็ว (อ่านหุ้น 5 ประเภท คลิ๊กที่นี่ครับ http://www.naiwaen.com/?p=4211) สำหรับผมแล้วสัดส่วนถ้ายังไม่เกิน 3 เท่าถือว่ายังน่าลงทุน แต่ต้องขึ้นอยู่กับว่าหุ้นตัวนั้นทำกิจการอะไร ถ้าเป็นกิจการอสังหาริมทรัพย์จากประสบการณ์ส่วนตัวของผม จะไม่ชอบถ้าสัดส่วนนี้มีค่ามากกว่า 1.5 เท่า สำหรับอนันดายังไม่เกินค่ามาตรฐานที่ผมตั้งเอาไว้ ดังนั้นจึงน่าลงทุนในมุมมองของผมครับ

เมื่อเรานำมาแปลงเป็นกราฟ เราจะพบว่าการเติบโตของกำไรสุทธิลดลง แต่รายได้รวมยังมีแนวโน้มเติบโต ถ้าผลออกมาแบบนี้ ผมจะเข้าไปดูว่าทำไมรายได้โต แต่กำไรกลับลดลง และผมก็พบว่า มันเป็นช่วงเวลาของการลงทุนตั้งแต่ 2-3 ปีที่ผ่านมา และผู้บริหารแจ้งมาว่าจะเริ่มช่วงของการ “เก็บเกี่ยว” ตั้งแต่ปี 2016 เป็นต้นไปครับ

ประเมินมูลค่าหุ้นอนันดา

สำหรับการประเมินมูลค่าหุ้นนั้น ผมขอประเมินในรอบ 3 ปีข้างหน้า เพราะการลงทุนในวันนี้ผมเองหวังผลให้มันมี impact กับเราในอีกสามปี โดยในอีกสามปีข้างหน้าคือปี 2018 (นับปีนี้) อนันดามีแผนจะทำยอดขายกว่า 40,000 ล้านบาท แต่เป็นยอดของมิตซุยกว่า 1.4 หมื่นล้าน หมายความว่ายอดของอนันดาเพียวๆ จะประมาณ 2.5 หมื่นล้านบาท ในกรณีที่ NPM คงที่ 10% กำไรต่อหุ้นควรจะเป็นดังนี้

• กำไรต่อหุ้นจากยอดขาย 4 หมื่นล้านบาทในปี 2018 = (25,000 x 0.10) / 3,333 = 0.75 บาทต่อหุ้น
• กรณีเติบโตต่อ PE 15 เท่า ราคาที่ควรจะเป็น (ปี 2018) = 0.75 x 15 = 11.25 บาทต่อหุ้น
• กรณีเติบโตช้า PE 10 เท่า ราคาที่ควรจะเป็น = 0.75 x 10 = 7.5 บาทต่อหุ้น

อย่างไรก็ตามการลงทุนมีความเสี่ยงเสมอเพราะหากไม่เป็นไปตามแผนที่อนันดาได้แจ้งกับผู้ถือหุ้นเอาไว้ ราคาหุ้นก็อาจจะตกลงก็เป็นไปได้ นักลงทุนควรพิจารณาให้รอบคอบก่อนตัดสินใจนะครับ

ระดับความน่าลงทุน : 7.5 เต็ม 10

คำเตือน การวิเคราะห์หุ้น การลงทุนรูปแบบต่างๆ และเทคนิคการลงทุนในหุ้นเป็นความคิดเห็นส่วนบุคคล โปรดใช้วิจารณญาณในการรับข้อมูลข่าวสาร ผู้เขียนบทความไม่รับผิดชอบต่อความเสี่ยง หรือความเสียหายในการลงทุนของผู้รับข้อมูลนะครับ

[/hide]

หนังสือลงทุนหุ้นอสังหาฯ : ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ผ่านหุ้นอสังหาฯ

ที่มาของหนังสือเล่มนี้มาจากการที่ผม นายแว่นธรรมดา ได้กระโดดเข้าสู่ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ 3 ธุรกิจ อันได้แก่

1) ผมลงทุนเก็งกำไร กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการซื้อคอนโดมิเนียมปล่อยเช่า ซื้อคอนโดมิเนียมปล่อยขาย ซื้อทาวน์เฮ้าส์ปล่อยเช่า และปล่อยขาย

2) ผมทำกิจการ “สื่อ” ที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการก่อตั้งเว็บ www.topofliving.com

3) ผมลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ผ่านการซื้อหุ้นอสังหาฯ

การที่ผมเข้าไป “คลุกคลี” กับวงการอสังหาฯ ทำให้ผมรู้สึกว่า… “อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยกำลังจะเข้าสู่จุดเปลี่ยนสำคัญ” นั่นคือจะมีการเติบโตครั้งใหม่เกิดขึ้น!

ทำไมผมจึงคิดเช่นนั้น? ไปหาคำตอบกันเลยครับ…

บทนำ : “ภาพใหญ่” ของประเทศไทยในอนาคตจะเป็นอย่างไร? เกี่ยวข้องกับหุ้นอสังหาหรือไม่?

บทที่ 1 : ภาพตลาดโดยรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

บทที่ 2 : ข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ บอกอะไรเราได้บ้าง

บทที่ 3 : Back Log หุ้นอสังหาริมทรัพย์ บอกอะไรเราได้บ้าง

บทที่ 4 : ทำไมคอนโดติดสถานีรถไฟฟ้าจึงเป็นที่นิยม

บทที่ 5 : เรื่องที่ต้องรู้ เมื่อวิเคราะห์หุ้นอสังหาริมทรัพย์

บทที่ 6 : เปรียบเทียบการลงทุน

บทที่ 7 : วิเคราะห์งบการเงิน หุ้นอสังหาริมทรัพย์ บอกอะไรเราบ้าง?

คลิ๊กรายละเอียดหนังสือที่นี่เลยครับ

อ่านหุ้นที่เกี่ยวข้อง และหุ้นโรงไฟฟ้าพลังงานทดแทนเพิ่มเติมคลิ๊กที่นี่ “คลิ๊กเลย”

อ่านทุกเรื่องราวของความสำเร็จที่คุณทำได้อย่างแน่นอน “คลิ๊กอ่านที่นี่”

#‎ช่องทางการติดตามข้อมูล‬ ‪#‎นายแว่นธรรมดา‬

สำหรับเพื่อนๆ ที่ต้องการติดตามข้อมูล โดยเฉพาะสมาชิกเว็บ www.naiwaen.com ท่านสามารถติดต่อโดยตรงได้ที่ [email protected]

หรือเข้าไปติดตามบทความในรูปแบบคลิ๊ปเสียงที่ https://www.youtube.com/channel/UCcQxvgiObaaA2DI3UOqrXZw

เพื่อนๆ ยังสามารถเข้าไปติดตามความเคลื่อนไหวใหม่ล่าสุดที่บล็อกพันทิป http://www.bloggang.com/mainblog.php?id=naiwaentammada(ปัจจุบันมียอดเพจวิวกว่า 3.1 ล้านวิว)

หรือยังไม่จุใจท่านยังสามารถเข้าไปพูดคุยแลกเปลี่ยนกันที่นี่ครับ https://plus.google.com/u/0/118319315169248364407

สำหรับเรื่องราวของอสังหาริมทรัพย์… เพื่อนๆ สามารถเข้าไปหาข้อมูลที่ต้องการได้ที่นี่ www.topofliving.com

และเตรียมพบกับเว็บบอร์ดคุยเรื่องหุ้นเร็วๆ นี้นะครับ

ยินดีต้อนรับทุกท่าน อีโมติคอน grin
สำหรับ “นายแว่นธรรมดา” แล้วเราจะทำให้เพื่อนๆ ทุกท่าน

“มีชีวิตที่ง่าย และดี”

ขอแนะนำเว็บไซค์เกี่ยวกับบ้าน และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ www.topofliving.com