เจาะหุ้นวีไอ ไม่เสี่ยง : กุญแจสู่ความสำเร็จ ‪#‎หุ้นนิคมอุตสาหกรรม‬ ‪#‎หุ้นคลังสินค้า‬

หุ้นในกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม และคลังสินค้า… จะมีบทบาทมากขึ้นในอนาคต ด้วย Story ของประเทศไทยที่จะกลายเป็น HUB การขนส่งในภูมิภาคอาเซียน… หุ้นในกลุ่มนี้นายแว่นธรรมดาขอแบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม ได้แก่

#หุ้นนิคมอุตสาหกรรม

เป็นหุ้นที่ทำนิคมอุตสาหกรรมเพื่อขาย หรือเพื่อเช่า โดยในอดีตนั้นหุ้นกลุ่มนี้จะสร้างโรงงานอุตสาหกรรมภายในนิคมของตนเองที่ได้รับสิทธิทางภาษีเป็นพิเศษ และขายให้กับนักลงทุนต่างชาติเป็นหลัก… แต่ในอนาคตมีแนวโน้มที่จะทำโรงงานอุตสาหกรรม แล้วปล่อยเช่า เพื่อนำสินทรัพย์เข้ากองทุน REIT หุ้นกลุ่มนี้ได้แก่ AMATA TFD เป็นต้นครับ

#หุ้นกลุ่มคลังสินค้า

เป็นหุ้นที่ซื้อที่ดินเปล่าหรือ LAND BANK นำมาพัฒนาเป็นคลังสินค้า และปล่อยเช่าให้กับลูกค้าต่างประเทศ … สาเหตุที่ลูกค้าต่างประเทศมาเช่าคลังสินค้า เนื่องจากความสะดวกสบาย และหากคิดจะย้ายฐานก็ทำได้โดยสะดวก อีกสาเหตุก็คือมาร์จิ้นของธุรกิจคลังสินค้านั้นไม่สูงมาก ไม่จูงใจให้ชาวต่างชาติทำเอง และยุ่งยากเรื่องการซื้อที่ดิน รวมทั้งกฎระเบียบต่างๆ กับทางราชการ หุ้นกลุ่มนี้จึงเริ่มบูม และมี STORY ที่น่าสนใจในอนาคตครับ หุ้นกลุ่มนี้ได้แก่ TICON และ WHA เป็นต้น

นายแว่นธรรมดาเอาแนวคิดการลงทุนเป็นแผนภาพอ่านง่ายมาฝากครับ …

 แนวคิดการลงทุนในหุ้นกลุ่มนี้คืออะไร?หากต้องการอ่านบทความเพิ่มเติมโปรด Login หรือสมัครสมาชิกที่นี่ “คลิ๊กเพื่อสมัครสมาชิก” [hide for=”!logged”]

                แนวคิดการลงทุนในหุ้นกลุ่มนี้สำหรับนายแว่นธรรมดาแล้วจะมองเป็นภาพการ “เก็งกำไร” เป็นหลักครับ … ก่อนจะเข้าสู่แนวคิด เรามาดูโมเดลของกิจการกันก่อน…

โมเดลของกิจการประเภทนี้เริ่มต้นจากการซื้อที่ดินเปล่ามาพัฒนาเป็นพื้นที่ขาย หรือให้เช่า โดยพื้นที่ที่เหมาะกับการนำมาพัฒนาจะตกอยู่ราวๆ 3-5 พันไร่ โดยการซื้อที่ดินราคาที่ดินไม่น่าจะเกิน 1 แสนบาทต่อไร่ ไม่อย่างนั้นคงไม่เกิดความคุ้มค่าในการพัฒนา จากนั้นจะนำที่ดินที่พัฒนาตัดขาย หรือปล่อยเช่า โดยที่ดินราว 1 ไร่ สามารถพัฒนาเป็นโรงงาน หรือคลังสินค้าได้กว่า 1 แสนตารางเมตร หมายความว่าที่ดินราว 5 พันไร่ สามารถพัฒนาเป็นที่ดินแบ่งขายหรือเช่า ได้ราวๆ 5 แสนตารางเมตรเลยทีเดียว… แต่ทว่า ในอดีตนั้นเมื่อตัดขายก็จะจบที่ตรงนั้น … แต่ในอนาคตบริษัทที่พัฒนาที่ดินจะเน้นปล่อยเช่า เพื่อให้ได้เป็นกระแสเงินสดไหลเข้ามา และสามารถนำสินทรัพย์ปล่อยเช่าไปเข้ากองทุนรวม REIT เพื่อนำเงินก้อนมาพัฒนาที่ดินใหม่ๆ ไปเรื่อยๆ ถือเป็นโมเดล “เติบโต” ของหุ้นกลุ่มนี้นั่นเองครับ

เปรียบเทียบหุ้นในกลุ่มนี้ 3 ตัว ได้แก่ AMATA TICON และ WHA

จากตารางเปรียบเทียบ : นายแว่นธรรมดาจะเปรียบเทียบขนาดสินทรัพย์กับขนาดตลาดของกิจการ เนื่องจากธุรกิจพัฒนาที่ดินนั้นต้องอาศัย “สินทรัพย์” เป็นตัวสร้างกำไร เมื่อนำสินทรัพย์มาหารด้วยขนาดของกิจการ หรือ MARKET CAP แล้วเราพบว่า… TICON มีสินทรัพย์มากเมื่อเทียบกับขนาดของกิจการ และ AMATA มีสินทรัพย์น้อยที่สด สิ่งนี้บอกเราว่าสินทรัพย์ของ TICON นั้นมีมากที่สุด หรือคนเล่นหุ้นยังไม่ค่อยให้ราคาหุ้น TICON นั่นเองครับ

อย่างไรก็ตาม การมีสินทรัพย์มากไม่ได้บ่งบอกว่าเป็นหุ้นดีเสมอไปครับ เมื่อเราดูความสามารถในการทำกำไร ด้วยการนำกำไรมาเฉลี่ย และนำมาเทียบกับขนาดของกิจการ หรือเรียกกันว่าหาค่า PE นั่นเอง… ผลปรากฏว่า WHA แพงสุดๆ เลยครับ!!

#หุ้นWHA

                บทความนี้ผมขอเจาะลงตัวหุ้น WHA เนื่องจากมีความน่าสนใจเป็นอย่างมาก เพื่อนๆ อาจจะรู้สึกว่า นายแว่นฯ บอกว่า WHA นั้นแพง แต่ทำไมยังสินใจ ผมสนใจหุ้นตัวนี้ด้วยเหตุผลต่อไปนี้ครับ

1)         WHA มีการเปลี่ยนแปลงด้วยการสร้างโรงงาน และคลังสินค้าให้เช่าแบบทำตามความต้องการของลูกค้า ทำให้สามารถทำสัญญาเช่าระยะยาวได้ ตั้งแต่ 7-25 ปี นั่นคือความมั่นคงของกระแสเงินสดในอนาคต

2)        WHA ซื้อหุ้น HAMRAJ เข้ามาในพอร์ต เรื่องนี้มีทั้งข้อดี และข้อเสีย… ข้อดีก็คือ WHA ได้ศักยภาพของกิจการที่ซื้อมา ได้ลูกค้าในส่วนยานยนต์เป็นการขยายฐานลูกค้า และได้ที่ดินแปลงสวยมา 2 ที่ ได้แก่ ที่ดินแถวสนามบินอู่ตะเภา และที่ดินแถบมาตราพุฒ… แต่ข้อเสียก็คือ การซื้อกิจการทำให้หนี้สินต่อทุนสูงขึ้นมาก และการซื้อ HAMRAJ นั้นอาจเข้าข่าย “ซื้อแพง” ครับ

3)        WHA มีการต่อยอดธุรกิจเป็นศูนย์กระจายสินค้าช่วยลดต้นทุนการขนส่งให้กับลูกค้าได้มากมาย เป็นจุดดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาเช่าคลังสินค้าได้ไม่ยากครับ

4)        WHA มีการพัฒนาธุรกิจใหม่ๆ ด้วยการเปิดสำนักงานให้เช่า และในอนาคตจะนำเข้ากอง REIT ก็เป็นไปได้

5)        WHA มีโรงไฟฟ้าในอนาคตได้แก่ โรงไฟฟ้าจากขยะชุมชน และขยะอุตสาหกรรม โรงไฟฟ้าจาก SOLAR Roof และยังได้สาธารณูปโภคจาก HAMRAJ ติดมากับการซื้อกิจการอีกด้วยครับ

ด้วยเหตุผลทั้ง 5 ประการนี้ WHA จึงน่าลงทุนในสายตาของนายแว่นธรรมดา… อย่างไรก็ตาม การเข้าซื้อกิจการ HAMRAJ นั้นอาจเข้าข่าย “ซื้อแพง” ในความคิดเห็นของผม… ได้ข่าวว่านักลงทุนวีไอท่านหนึ่ง ได้เข้าซื้อ HAMRAJ เพื่อเก็งกำไรด้วย… ราคาที่ซื้อไปบวกกับหนี้สินที่พอกพูนขึ้นมามาก จะกดดันราคาหุ้นของ WHA ในอนาคตอย่างแน่นอนครับ

#ประเมินกำไรจากกิจการของ WHA

ผมขอแยกการประเมินกิจการออกเป็นส่วนต่อไปนี้

1)        กิจการนิคมอุตสาหกรรม โรงงานให้เช่า คลังสินค้าให้เช่าทั้งของ WHA และ HAMRAJ สามารถทำกำไรได้ราว 2-3 พันล้านบาทต่อปี

2)        การนำสินทรัพย์เข้ากองทุน REIT ทำกำไรเฉลี่ยแล้วปีละ 1-2 พันล้านบาท (นำกองทุนมาเกลี่ยเป็นกำไรต่อปี)

3)        กำไรจากการขายไฟฟ้า 3-5 ร้อยล้านบาทต่อปี

4)        กำไรจากการทำสำนักงานให้เช่า 500 ล้านบาทต่อปี

ผลรวมแล้วกำไร (ในอนาคต) อาจตกอยู่ราวๆ 4-6 พันล้านบาทต่อปี โดยปกติแล้ว WHA จะปรับค่าเช่า 3 ปี 12% หรือปรับปีละ 4% เราสามารถให้ PE จากการเติบโตได้ราว 14 เท่า (เป็นการประเมินส่วนบุคคล) บวกกับการเติบโตด้านอื่นๆ อีกราว 1-2% ทำให้ผมประมาณพีอีตลาดไว้ในช่วง 15-20 เท่าในอนาคตครับ

หากเรานำค่า PE มาคูณกับกำไรประเมินได้ ขนาดกิจการของ WHA ควรจะอยู่ในช่วง 60,000 – 90,000 ล้านบาท แต่ WHA จะต้องถูกกดดันจากภาระดอกเบี้ยไปอีกระยะหนึ่ง ทำให้กำไรไตรมาสแรกของปี 2558 นั้น “ขาดทุน” คงต้องพิจารณาให้รอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุนล่ะครับงานนี้…

อย่างไรก็ตามหุ้นนิคมอุตสาหกรรม ราคาจะปรับขึ้นตามกำไรพิเศษที่ได้จากการขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT ข้อควรระวังก็คือนักลงทุนต้องติดตามใกล้ชิด และควรซื้อก่อนที่จะมีกำไรพิเศษครับ …

NAIWAENTAMMADA

คำเตือน การวิเคราะห์หุ้น การลงทุนรูปแบบต่างๆ และเทคนิคการลงทุนในหุ้นเป็นความคิดเห็นส่วนบุคคล โปรดใช้วิจารณญาณในการรับข้อมูลข่าวสาร ผู้เขียนบทความไม่รับผิดชอบต่อความเสี่ยง หรือความเสียหายในการลงทุนของผู้รับข้อมูลนะครับ

[/hide]

NAIWAENTAMMADA

อ่านทั้งหมดของ “การลงทุนในหุ้น” คลิ๊กเพื่ออ่านต่อได้เลยครับ 

คำเตือน การวิเคราะห์หุ้น การลงทุนรูปแบบต่างๆ และเทคนิคการลงทุนในหุ้นเป็นความคิดเห็นส่วนบุคคล โปรดใช้วิจารณญาณในการรับข้อมูลข่าวสาร ผู้เขียนบทความไม่รับผิดชอบต่อความเสี่ยง หรือความเสียหายในการลงทุนของผู้รับข้อมูลนะครับ

[เกี่ยวกับผู้เขียน]

นายแว่นธรรมดา ผู้แต่งหนังสือขายดี  “รวยหุ้นวีไอไม่เสี่ยง” และหนังสือ “ลงทุนคอนโดไม่ยาก” และผู้ก่อตั้งเว็บ www.naiwaen.com และ www.topofliving.com ผมขออาสาถ่ายทอดประสบการณ์ด้านการลงทุนในหุ้น และอสังหาริมทรัพย์ให้เพื่อนๆ นักลงทุนทุกท่านได้อ่านแบบเข้าใจง่าย ติดตามกันให้ได้นะครับ

#ลงทุนหุ้นให้โตเร็ว : ปัญหาของนักลงทุนหุ้นโตเร็วก็คือ มองหุ้นโตเร็วไม่ออก มองภาพใหญ่ไม่ชัดเจน และจัดพอร์ตไม่เป็น ปัญหาเหล่านี้จะหมดไปหากคุณได้อ่านหนังสือเล่มนี้ “ลงทุนหุ้นให้โตเร็ว” ติดตามได้ที่นี่เลยครับ

‪#‎ช่องทางการติดตามข้อมูล‬ ‪#‎นายแว่นธรรมดา‬

สำหรับเพื่อนๆ ที่ต้องการติดตามข้อมูล โดยเฉพาะสมาชิกเว็บ www.naiwaen.com ท่านสามารถติดต่อโดยตรงได้ที่ [email protected]

หรือเข้าไปติดตามบทความในรูปแบบคลิ๊ปเสียงที่ https://www.youtube.com/channel/UCcQxvgiObaaA2DI3UOqrXZw

เพื่อนๆ ยังสามารถเข้าไปติดตามความเคลื่อนไหวใหม่ล่าสุดที่บล็อกพันทิป http://www.bloggang.com/mainblog.php?id=naiwaentammada(ปัจจุบันมียอดเพจวิวกว่า 3.1 ล้านวิว)

หรือยังไม่จุใจท่านยังสามารถเข้าไปพูดคุยแลกเปลี่ยนกันที่นี่ครับ https://plus.google.com/u/0/118319315169248364407

สำหรับเรื่องราวของอสังหาริมทรัพย์… เพื่อนๆ สามารถเข้าไปหาข้อมูลที่ต้องการได้ที่นี่ www.topofliving.com

และเตรียมพบกับเว็บบอร์ดคุยเรื่องหุ้นเร็วๆ นี้นะครับ

ยินดีต้อนรับทุกท่าน 
สำหรับ “นายแว่นธรรมดา” แล้วเราจะทำให้เพื่อนๆ ทุกท่าน

“มีชีวิตที่ง่าย และดี”

สำหรับการลงทุนในรูปแบบอื่นๆ ติดตามอ่านทุกเรื่องราวของ “อสังหาริมทรัพย์ ทำเลเด่น” คลิ๊กอ่านต่อที่นี่เลยครับ

www.topofliving.com

“เปิดรับสมัครสมาชิก”

เว็บบล็อก “นายแว่นธรรมดา” เปิดรับสมัครสมาชิกรายปีครับ โดยสมาชิกจะได้รับหนังสืออีบุ๊กส์ฟรี 1 เล่มจาก “ร้านหนังสืออีบุ๊กส์ นายแว่นธรรมดา” มีหนังสือเกี่ยวกับการเงิน การลงทุน การทำธุรกิจส่วนตัว ให้เลือกซื้อแล้วนะครับ สำหรับสมาชิก 9 ปี ดาวน์โหลดหนังสือฟรี 1 เล่มครับ… สมาชิกตลอดชีพรับฟรีอีบุ๊กส์ 2 เล่ม สมัครคลิ๊กที่เมนู “สมัครสมาชิก” http://www.naiwaen.com/?page_id=3131

หรือติดต่อ
[email protected]

เข้าไปดูวิธีการสั่งซื้อหนังสือได้ที่นี่ครับ
http://naiwaenstore.com/store/how-to-order/

 ขอแนะนำหนังสือ “กลุยุทธ์จับจังหวะลงทุนหุ้น“

กลยุทธ์จับจังหวะลงทุนหุ้น (Knowing Money Game) เจาะลึกการเล่นหุ้นแบบเน้นคุณค่า เข้าสู่สนามการลงทุนอย่างคุ้มค่าและไม่เสี่ยง   วิเคราะห์เจาะจุดการเล่นหุ้นอย่างถึงแก่น  ชี้ช่องแนะแนวทางรวยตามสไตล์นักลงทุนระดับโลก ให้คุณก้าวเข้าสู่เกมหุ้นได้อย่างสวยงาม และไม่เสี่ยง